2014年04月29日 02:33  21世纪经济报道      
                                                　　楼市微调地方预期调查
纪睿坤
根据本报记者多方采访梳理，地方楼市调控变动多数还停留在研讨阶段，主要是为地产维稳储备政策，且几乎未涉及“限贷”政策调整。
两会后，各地有关“救市”的信号便层出不穷。
自杭州酝酿松绑限购后，一则“杭州将在5月1号之后松绑限购”的消息亦在市场流传。
“来自多方面的信号都显示，杭州的限购将在五一开放，已经有楼盘意欲五一后涨价，这在杭州房地产市场已不是秘密。”杭州本地房企的一位人士向21世纪经济报道记者介绍。
4月28日，当地复地上城售楼处的一位售楼人员在电话中告诉21世纪经济报道记者，“目前该项目均价10000元，五一之后限购会松，届时该项目会有一定的涨幅”。
上述杭州本地的开发商亦透露，所谓的限购放松并非取消限购，只是依照杭州各区域、板块的库存情况，进行局部调整，萧山、余杭区等库存较大、竞争激烈的重点板块限购将适度松绑，但主城区不会放开。
据其了解，和3月初因座谈会引发的“杭州救市”说不同，此次杭州的限购放松，原则上已获取浙江省层面的认可。
不过当21世纪经济报道记者致电杭州市房管局和浙江省住建厅予以核实时，均对本报回应称“尚不清楚”。
实际上，这并非全国存在“救市”悬疑的地方政府，早在杭州之前，福建、常州、长沙等多地均被曝光拟通过限购、限价等房地产政策的调整，以刺激楼市，但官方均未明确表态。
根据21世纪经济报道记者多方采访梳理，此番地方楼市调控变动以地方自发性调整为主，其中包括松绑限购、限价、购房入户等多个方面，且多数还停留在研讨阶段，意图为地产维稳储备政策，且几乎没有涉及“限贷”政策调整的，后者被认为杀伤力更大。
中国房地产协会副会长朱中一表示，和2008年自下而上，涉及松绑信贷政策等一揽子刺激楼市消费的组合政策不同，在当前信贷政策仍然趋紧的背景下，地方行政性主导的救市可能效果有限，市场层面博弈的变幻，或是更大的期许。
　　限购谋微调限贷加码
杭州的“救市”传言始于3月底。
“彼时，杭州市政府与杭州市场上本地和全国性的大型房企的主要负责人进行了一次会议沟通。”世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢介绍，会议上，就“限购松绑、二套房首付调整等政策”进行了一些讨论，由此也引发了市场对于限购松绑的猜测。
马英枢称，杭州楼市眼下确实面临着巨大的库存高、去化慢、成交疲软的压力，杭州的确存在限购松绑的意愿和条件。
更值得一提的是，一季度，杭州市土地溢价亦存在小幅下调，主城区地价平均溢价率为9.3%，比去年平均20.9%的溢价率有很大的回落。
实际上，21世纪经济报道记者多方采访了解到，除杭州外，3月以来，长沙、常州、无锡、郑州、福建等多地均曝光出拟调整现有的房地产政策以刺激楼市，涉及限购松绑、购房入户等多个方面。
比如天津、福州、杭州等地，召集房企研讨通过松绑限购等，刺激楼市销售；无锡、河南是借助新型城镇化的户籍制度改革，刺激楼市消费。
河南省住建厅相关人士介绍，河南省将研究出台鼓励农村人口到县城买房落户的政策，“目前建议已经汇报给省住建厅，住建厅将根据这些建议，汇总、调研，并为后续的政策制定提供依据，这也将大幅提振河南本地县域房地产市场消费力度。”
无锡更是发出通知，自5月1日起，在无锡市购商品房(含二手房)达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。无锡这一户籍新政比以前“购房70平方米落户”的规定减少了10平方米。
与此同时，21世纪经济报道了解到，被业界认为杀伤力更大的“限贷”政策却几乎未见松动，并有加码迹象。
刘利钦介绍，“目前，杭州本地的按揭利率已全面抬升至基准利率，二套房的首付6成，部分银行已经提高至7成，利息也高达20%，如此限制了大批购房客户。”
在杭州以外的多个地区，限贷同样遏制住了楼市炒热的咽喉，比如目前河北廊坊等地均收紧了房贷，非本地户籍者在当地购房要取得贷款，非常困难，某楼盘的贷款拖了将近半年也没办下来。
在近期举行的河南省房地产市场形势分析座谈会上，参会的河南省市、县的房管局长也认为，房贷收紧是影响楼市销售的重要因素。
刘利钦说，银行银根收紧的背景下，一方面开发企业贷款难，需要大幅降价回笼资金；另一方面个贷也无法实时到账，个别银行更是暂停房贷甚至存在延迟放贷的情况，从而阻碍购买力。
刘对此也表示理解：在银根收紧背景下，各地方分行的贷款额度有限制，需要遵从总行的调配，需符合银行本身的商业利益。
朱中一表示，地方主导的所谓的“救市”政策很难涉及“信贷”政策层面，在信贷政策趋严之时，诸如基于地方供需关系，放松或者调整限购对于市场的影响有限。
　为分类调控储备政策？
值得一提的是，目前各地的“救市”动作并不一致：除了无锡出台了官方的户籍新政通知之外，其余的尚属于政策建议和储备阶段，并未有实质性的执行文件。
中部某省住建厅有关负责人向21世纪经济报道记者介绍，房地产市场维稳已经替代房价控制目标，成为2014年楼市调控的核心。在后期市场预期不明的情况下，该省正在研讨分类调控思路，储备房地产市场的维稳政策。
上述领导也认为，福建、长沙、杭州等地通过座谈会征求意见的形式，实际上是政府调研市场，储备房地产市场健康发展的相关信息。此举在市场敏感时期，被解读为“救市”，不一定准确。
福建省住建厅相关人士亦告诉21世纪经济报道记者，当地的确召集过开发商研讨有关楼市调整意见，但也只是处于前期收集市场意见、研究储备政策的阶段，并未明确出台时间。
河南省住建厅的相关负责人也在该省近期房地产座谈会上明确表态，今年房地产政策比较紧，省级层面近期不会出台新政策，但是研究储备政策，防范政策风险，必不可少。
参加长沙房地产座谈会的湖南省房地产开发协会首席经济学家王义高则表示，座谈会上，长沙的确传递了政府会松绑楼市的信号，但是政策松绑时间并未确定，目前能够确定的是，只要全国有3到5个城市表态，长沙肯定会跟进。
住建部政策研究中心主任秦虹对地方的调研等表示理解，“当前针对楼市的分类调控并不简单，需要深入研究当地住房市场的特点，准确预判市场发展的趋势和风险。如果判断失误就有可能分错类，调错方向，反而加剧市场的不平衡”。
不过，秦虹强调，“抑制投机投资性需求，满足合理的住房需求”这个大的政策方向是不变的。
显然，在这个大方向下，各省就有了一定的调整空间。
上述中部某省住建厅领导也坦言，从政策调整看，从过去以调控房价为主要目的，转为促进房地产持续健康发展长效机制，肯定会存在执行上的松绑。
住建部下属的政策研究中心的一位人士亦告诉21世纪经济报道记者，分类调控的核心就是地方能够根据自己城市的情况，制定符合市场和本地实际的差异化的政策。
但有知情者称，落实到纸面上，却鲜有地方“站”出来明确称松绑限购。
“中央明确了‘双向调控’的思路，楼市库存较大的城市可以进行适度调整，但缺乏执行细则和标准，充当排头兵的风险都较高，而且，当前房价仍处于高位，放松的时机还不成熟”，一位地方住建厅人士如是介绍。