1、不去诋毁别的公司。

　　2、介绍我们公司的服务特色,我们的服务特色:强调交易安全,实行先产权调查再签订交易合同,确保产权真实性。专业性强,我们有法律专员负责为双方拟定交易合同。我们的企业理念:安全、迅速、合理。收费透明,收取固定比例佣金,不赚差价。

　　3、介绍一下经纪人自己的优势。

　　4、请您给我一个机会,感受一下我们的服务,我相信不会令您失望。

　　【二】我愿意自己卖,方便又节省钱。

　　●自售的缺点:

　　1、无法让买方产生竞争,出售价格比较低。

　　2、安全无法保障,房地产纠纷、官司不断。

　　3、花太多时间在售屋上,会影响其他事。

　　4、无法主动与买方洽谈。

　　5、广告费负担重。

　　6、销售管道与销售手段太少。

　　7、无法过滤客户,生活受打扰。

　　8、女房东带看存在危险。

　　9、比较不会推销,介绍产品。

　　10、定价策略、议价方法,收定方法不够专业。

　　11、买方防范心理较重,不利成交。

　　●综合话术:

　　1、自己卖省中介费,但房子不同于一般商品交易,涉及很多的专业知识,繁琐交易流程以及合同拟定,几十万的房子,如果环节中出现问题,损失巨大。这就不光是省点中介费的事情,反而因小失大。在房屋买卖过程中,涉及交易配对,买卖谈判,合同拟定,过户、交款,收款,房屋交接等系列繁琐的交易细节,并不象您想像的那么简单。现在也越来越多的客户选择我们节省时间,精力,放心。

　　2、另一方面,自己卖确实会省掉中介佣金,但是您想一下,如果您没有过多精力的话,会吃不消的。自己找客户累,贴了广告,客户随时会要求看房子,而您又正在上班的时候怎么办。在深夜的时候突然有人打电话问您房子的事情,。。。。您想你的生活是否会被一套房子出售所打乱。一个真实的体会,以前我没做这行的时候,我一个朋友自己卖了一套房子。结果落得个神经衰弱。您说值不值得。。。。

　　【三】为什么要签委托,会不会把我套进去?

　　1、客户资料是公司机密,保密。

　　2、需要你授权,不签委托等于你没有授权,我们没有权利帮你卖房。

　　3、电脑输入需要契据号,后续服务都以契据为起点。

　　4、不签委托时,看房者多为中介,签委托后都是真正买方。

　　5、委托合同对双方是平等的,我们同样会有约束。

　　6、可避免一房二售的纠纷。

　　7、不签的原因在哪里,顾虑的重点在哪里,解释合同条款对你并无害处。

　　8、以前社会重视口头承诺,现在社会重视法律承诺。

　　9、举结婚为例,到头来还是会选择一个。

　　●综合话术:

　　1、签订书面的委托,是得到您的授权,这样我们才会有资格帮您卖您的房子,口头委托其实是对您的不负责任,有了您的书面授权,才能有该套房子的合同编号,您的房子才能输入我们的电脑销售系统,这样我们就可以帮你上橱窗,上报纸广告,而且输入电脑销售系统后不光我知道您有此套房屋出售,其他同事也可以在系统上查到此房出售的信息,甚至其他分行同事也可以看到,这样您的房屋销售的面就广了。

　　2、通过书面的形式明确双方的责、权、利,对您,对我们都是一个保障。其实您关心的是在短时间内帮您达成售屋的心愿,我们的初衷跟您是一致的。并且您签订一般委托,您同时还可以选择到其他公司委托。对您的交易没有任何限制,。在委托期间内您也可以随时行使您的委托撤消权利,只需要您给我们一个电话就可以。所以您看,根本就不存在什么所谓的套。

　　【四】当房东询问房价时如何回应

　　1、你认为可以卖多少?

　　2、我们的专业告诉我们不能不负责任地随便说说。

　　3、我必须先了解房屋的状况,包括地段、小区环境、户型、面积、楼层、朝向、装修以及市场等等情况。

　　4、房价的决定权在房东。

　　5、此类房子开价应该是在xxx到yyy上下比较合适。

　　6、但不敢保证xxx万一定卖得掉或一定卖不掉。

　　7、我们做服务业的就是客户想卖多少,我们尽量帮他卖到多少。

　　8、你问我就对了,以我三年的专业经验来看,我个人以为此类房产每平方8200左右比较符合市场。(如果房东报价8500)

　　9、我希望是在xxxx到yyyy价位帮你卖掉,但是有时卖房讲缘分,更要根据市场和买方来定。

　　10、可以先试试这个价格,看看买方的反映再做调整,卖房决定人一定是你。

　　【五】委托期限太长了?

　　1、只有好处,没有坏处!多申请广告费,集中促销人力、财力。

　　2、倘若不相信我们,即使只委托都算长。

　　3、我们大公司客户很多,享受公司资源,即使没有成交的买方还可以做朋友,帮你建立人脉。

　　4、对你的案子有信心我们才敢接。

　　5、我并不是只做开发,我们开发没奖金,目的是帮你销售,责任在后头。

　　6、需要好价钱,时间短有可能吗?

　　7、续约比较麻烦,填更改副表,耽搁时机。

　　8、只要对你有好处我们都愿意,即使花再长时间,再多精力都无所谓。

　　9、时间段,损失的是你。

　　10、我的立场跟你相同。

　　11、你觉得我希望何时帮你卖掉?

　　12、只有三天就卖掉,你会不会后悔?

　　13、请问你是不是很急着要把房子卖掉,或者急需钱用?

　　【六】服务费太高

　　1、安全保障,介绍法务协助的成本。

　　2、其实并不贵,比喻(五星与三星酒店)服务品质不同,介绍公司资历

　　3、卖房子是大事,重点是保障安全。

　　4、同行收费情况告知。

　　5、能够收2%的公司都不会说只收1%,低价的公司大都有问题,我们不象其他赚差价,利润只有服务费。

　　6、服务费少只会减低销售意愿与动力。

　　7、服务内容介绍与服务流程介绍。

　　8、举例——失败及纠纷案件,因小失大。

　　9、成交之前不收取任何费用,成交后继续免费服务,全程陪同,保障安全及利益。

　　●综合话术:

　　(1).我们公司不赚取客户一分钱差价,因此服务费是我们公司发展的来源,加上我们公司在用人,专业培训、行销广告等方面的投入都很高,相比其他赚差价的公司来讲,利润很薄。

　　(2).我们公司的服务品质很高,(当然等您在我们公司成交后,您就可以实际体会到),经纪人也非常专业,有专属的签约法务负责拟定交易合同。相比之下,我们公司与同等级别其他公司的收费要低。举个例子“您想同材质的衣服,恒隆广场的货与新世界的货肯定价格是不一样。

　　【七】佣金支付期限

　　1、居间中介指撮合买卖双方达成协议,至此中介义务完成,后面是我们免费服务。

　　2、的确很抱歉,公司有规定什么时候收佣金。

　　3、我们大公司,有品牌,服务品质有保证,不会收佣金之后不管。

　　●综合话术:

　　1)、作为我们中介服务来说,在你们(买卖双方)签定买卖合同后,我们的义务就算完了,以后的只是我们协助你们办理,就好象我们的售后服务一样,您买了什么产品,要求商家有售后服务,不可能在所有售后服务完以后才给钱吧!

　　2)、我们签了合同钱也没收到的话,公司会说我们没做工作,不然凭什么说我们钱了合同呢?你们也不要让我们太为难了,不然以后协助你们办证的工作我们都不好做了!

　　【八】我很忙,没时间和你们谈

　　1、就是因为你忙,所以没时间关心买房的事,倒不如交给我们来处理。

　　2、自售花时间及精力,公事会受耽搁,反之,生意做的更好。

　　3、客户看房时间不好协调,更难出售。

　　4、认同他很忙,忙是好事情,生意做得大,事业有成等赞美。

　　5、有诚意的买方会因为你很忙,退缩机会大。

　　【九】有需要我会跟你联系

　　1、那我们如何联络,时间确定下来,直接约时间(选择法)。

　　2、这段时间我保证不会打扰你。

　　3、顺道过来看看,只是跟你聊聊,不会跟你谈房子的事,如果有,你马上赶我走。

　　4、有需要是需要什么,我可以先帮你准备,安全、迅速还是价格合理?

　　5、这段时间我自己也很忙,某个时间恰好有空挡,到时再来拜访。

　　6、感谢信任,转移话题。

　　【十】委托与一般委托优势比较

　　1、卖的价格好,买方不会压价。

　　2、会是整个公司重点销售案源,全体同事均会作为强案推荐。

　　3、争取更多公司资源,广告费用申请多,机会一样不会少。

　　4、不会重复了解房屋状况,有效客户较多,成交一样快速。

　　【十一】有客户就带来,到时再签委托

　　1、不可能,公司有制度,销售才有效率。

　　2、同行会找假客户来看房,我们不会这么做。

　　3、只有我一个经纪人带客户来看,销售几乎不可能。

　　4、签委托后上公司网络,同事都会带客户来看房。

　　5、签委托后法务做产调,买方比较放心,才会来看房。

　　6、举例一房多卖官司惨例,以前成交某房的房东想法原先跟你相同,但还是选择先签委托。

　　7、不签委托只有我一个人保障你的安全,签委托,全公司保障你的安全。

　　8、举例——步枪与霰弹的差异。

　　●综合话术:

　　公司有规定不签委托纵使我有成熟的客户亦不许带看,若被发现,我将被革职。一个房子的销售,讲究的是完整的销售体系即源源不断的客人,纵使我一个帮您销售,还是单兵作战,跟您一个人销售是一样的。

　　【十二】已经委托同行

　　1、同样委托我们不会起冲突,增加机会。

　　2、小中介只有几个人在帮你卖,只有少数客户上门,专业度不足,广告预算少,流通性小,赚取差价。

　　3、我们效率高,直营跟加盟有区别,加盟店素质参差不齐。

　　4、我们连锁效益强,团队合作、企业文化较好,加盟店较独立,人手不足。

　　5、我们的作业方式积极主动,小公司作业等待被动。

　　●综合话术:

　　若您充分了解本公司的效率及信誉,为什么不再委托本公司呢?就如同保险一样您可以同时投保多家保险公司,获得的更多保障,尤其当后一家公司能比先前公司提供数倍更多福利保障及效率时,您更应该采取断然的措施,作出英明的抉择。况且先前签的多为一般委托,您是可以随时终止先前所签之委托。